新華財(cái)經(jīng)上海9月26日電（談瑞、高婷、衛(wèi)韋華）上海8月25日出臺(tái)的樓市新政已實(shí)施滿月。從近一個(gè)月來的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)情況看，新政對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的提振效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，新房與二手房兩大市場(chǎng)呈現(xiàn)出差異化的修復(fù)態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新政有效激活了外環(huán)外市場(chǎng)的購房需求和置換鏈條，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來，政策長期效應(yīng)值得關(guān)注。

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新房短期提振顯著 二手房穩(wěn)步爬坡

圖片來源：行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

新房市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度在此次新政落地后表現(xiàn)得尤為突出，短期內(nèi)成交量迎來明顯提振。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后的首周，上海新房網(wǎng)簽成交量便迎來顯著增長，環(huán)比增幅超過30%，形成一波清晰的成交小高峰。這一數(shù)據(jù)走勢(shì)與政策落地初期的市場(chǎng)熱度形成了呼應(yīng)——上海外環(huán)外多個(gè)新建樓盤開啟認(rèn)購后迅速售罄，訪客量和成交量較新政前明顯增加，閔行梅隴、寶山楊行等板塊的部分項(xiàng)目甚至實(shí)現(xiàn)了“三開三罄”的亮眼成績，充分表明新政快速激活了剛需群體與改善群體的入市積極性，讓部分此前持觀望態(tài)度的購房者加快了置業(yè)決策節(jié)奏。

不過，新房市場(chǎng)的這種脈沖式增長態(tài)勢(shì)并未持續(xù)太久。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在首周的成交高峰過后，隨后三周上海新房成交量逐步回歸理性區(qū)間，整體交易節(jié)奏趨于平穩(wěn)，但即便如此，成交量仍穩(wěn)定維持在較高水平。綜合新政實(shí)施首月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，新房成交總量環(huán)比上漲19%，政策對(duì)新房市場(chǎng)的短期拉動(dòng)效應(yīng)顯著。需要注意的是，從同比維度來看，新房網(wǎng)簽量較去年同期仍下降2.5%，但這一降幅已較去年同期收窄33個(gè)百分點(diǎn)。這表明，盡管當(dāng)前上海新房市場(chǎng)整體熱度與去年同期相比仍存在一定差距，但新政帶來的積極變化已初步顯現(xiàn)。

與新房市場(chǎng)短期爆發(fā)的態(tài)勢(shì)不同，上海二手房市場(chǎng)在新政實(shí)施后呈現(xiàn)出“穩(wěn)步爬坡”的溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后的四周里，上海二手房網(wǎng)簽成交量依次為4704套、4416套、4794套、5021套，從周度數(shù)據(jù)變化可以看出，二手房成交重心正持續(xù)上移，呈現(xiàn)出階梯式增長的良好趨勢(shì)。這種成交量的逐步攀升，也與市場(chǎng)咨詢量、帶看量的同步回升形成了呼應(yīng)。頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)披露的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政落地后，前往門店或通過線上平臺(tái)咨詢房源的客戶數(shù)量明顯增加，經(jīng)紀(jì)人帶看量也隨之走高，市場(chǎng)交易活躍度持續(xù)提升。

值得關(guān)注的是，二手房掛牌量的變化也釋出積極信號(hào)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自9月以來，上海二手房掛牌量累計(jì)減少1453套。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，掛牌量的下降主要源于兩方面因素：一方面，隨著新政對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善，部分原本計(jì)劃出售房源的房東對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)更有信心，選擇暫時(shí)下架房源，轉(zhuǎn)而觀望市場(chǎng)進(jìn)一步變化；另一方面，房產(chǎn)交易平臺(tái)近期開展了重復(fù)庫存清理工作，剔除了部分重復(fù)掛牌、信息失效的房源，讓掛牌數(shù)據(jù)更能真實(shí)反映市場(chǎng)供給情況。掛牌量的適度減少，在一定程度上緩解了此前二手房市場(chǎng)面臨的供給壓力，為市場(chǎng)供需關(guān)系的進(jìn)一步平衡創(chuàng)造了有利條件。

外環(huán)外交易活躍度提升 長期走勢(shì)仍待觀望

上海此輪樓市新政的核心內(nèi)容之一就是對(duì)外環(huán)外限購政策的松綁。此前本地居民在外環(huán)外最多可購買2套住房，新政實(shí)施后這一限制全面取消。

外環(huán)外區(qū)域在上海樓市中占據(jù)著重要分量。據(jù)摩根大通統(tǒng)計(jì)，上海外環(huán)外新房交易量占全市總量的61%，二手房交易量占比也達(dá)到全市總量的51%。換而言之，上海樓市超過一半的成交份額來自外環(huán)外區(qū)域，因而此次該區(qū)域限購套數(shù)限制的全面放開，對(duì)整體市場(chǎng)的影響不言而喻。

新政實(shí)施后的市場(chǎng)反饋也驗(yàn)證了這一判斷。根據(jù)中指研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，新政后首月，上海外環(huán)外新房成交占全市比重攀升至73.45%，不僅創(chuàng)下年內(nèi)新高，更較年內(nèi)平均水平高出12.29%。這一顯著的占比提升，印證了政策對(duì)外環(huán)外新房市場(chǎng)的引導(dǎo)作用正在快速釋放，政策松綁有效激發(fā)了該區(qū)域的購房需求。?

與此同時(shí)，外環(huán)外二手房市場(chǎng)的活力也得到明顯激活，尤其是置換鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)效率顯著提升。新政實(shí)施后的前兩周，外環(huán)外二手房成交比重分別達(dá)到49.5%和49.1%，這兩組數(shù)據(jù)均明顯高于年內(nèi)44.3%的平均水平。業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為，這一變化表明新政提振下，外環(huán)外區(qū)域的剛需群體和改善型需求客戶開始積極入市，二手房交易活躍度的提升不僅帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)流動(dòng)性改善，也為整個(gè)上海二手房市場(chǎng)的循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)注入了動(dòng)力。

不過，對(duì)于新政的長期影響，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)仍多保持謹(jǐn)慎判斷。摩根大通在研報(bào)中結(jié)合歷史數(shù)據(jù)表示，從過往經(jīng)驗(yàn)來看，地方層面出臺(tái)的樓市寬松政策，對(duì)市場(chǎng)成交量的提振作用通常具有一定時(shí)效性，多數(shù)情況下僅能維持?jǐn)?shù)月，且政策影響主要集中在“交易量”層面，對(duì)“成交價(jià)”的拉動(dòng)效應(yīng)相對(duì)有限，難以形成持續(xù)性的價(jià)格上漲動(dòng)力。?

當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)面臨的庫存壓力也為市場(chǎng)走勢(shì)增添了一些不確定性。上海市房地產(chǎn)交易中心披露的數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，上海全市二手房掛牌量達(dá)35.65萬套，庫存高企的態(tài)勢(shì)仍未得到有效緩解。高庫存背景下，市場(chǎng)供需關(guān)系短期內(nèi)或難以發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。

圖片來源：上海市房地產(chǎn)交易中心

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